Imposto sobre Lucro Imobiliário: Como calcular, Quanto pagar e Situações de isenção

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O Imposto sobre Lucro Imobiliário é um dos principais pontos de dúvidas que surgem na hora de vender um imóvel. 

Quanto pagar, como declarar e como funcionam os descontos são algumas questões que os vendedores se deparam ao fazer esse tipo de negociação.

Apesar de ser mais uma burocracia, a boa notícia é que não é difícil declarar, tampouco entender como funciona o processo. 

Neste artigo, veja como funciona o cálculo de imposto sobre o lucro imobiliário e descubra se você está inserido nos casos de isenção ou desconto.

O que é o imposto sobre lucro imobiliário?

O imposto sobre o lucro imobiliário nada mais é do que o imposto a ser pago sobre o lucro que você vai obter com a venda de um imóvel. 

Em boa parte dos casos, o valor corresponde a 15% do lucro sobre a venda,  ou seja, a diferença positiva entre o custo de aquisição e o de venda. 

Existem alguns casos específicos em que o vendedor deve pagar mais. São elas:

  •  17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões;
  • 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões
  • 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30 milhões

Leia também: Como avaliar um imóvel usado para venda? 10 dicas de ouro

Como calcular o imposto sobre lucro imobiliário

Como calcular o imposto é simples. Imaginemos a seguinte situação:

Você comprou um imóvel por R$ 300 mil e vendeu por R$ 400 mil. 

Neste caso, o seu lucro foi de R$ 100 mil. 

O valor a pagar, portanto, será 15% dos R$ 100 mil, ou seja, R$ 15 mil. 

Como declarar o valor?

O contribuinte que vendeu um imóvel precisa fazer a declaração em um programa específico. Para isto, basta acessar o site da Receita Federal , baixar o programa Ganhos de Capital (GCAP) e preencher os dados solicitados. 

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Na sequência, o próprio programa faz o cálculo de imposto sobre o lucro imobiliário e gera um boleto para efetivar o pagamento do imposto – o DARF. Ah, se você for isento de pagar o valor, o próprio programa também irá apontar. 

Importante: você deve concretizar esse processo até o último dia do mês subsequente em que vendeu o imóvel. Se perder esse prazo, estará sujeito a pagar uma multa que pode chegar até 20% do valor do lucro imobiliário.

Lembre-se: O imposto recolhido do lucro imobiliário deve ser feito separadamente da declaração do Imposto de Renda, respeitando o período citado acima. 

Aproveite e entenda: Afinal, quem paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis) + dúvidas frequentes

Isenção do imposto sobre lucro imobiliário: quando ocorre?

Existem algumas situações em que o contribuinte pode ficar isento do imposto. São elas:

  • Se a venda for de um bem de pequeno valor pequeno valor (abaixo de R$ 35 mil)
  •  Quando o valor do imóvel for igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que não tenha realizado operação de compra de venda de propriedades nos últimos cinco anos. 
  • Se o lucro apurado na venda for de um imóvel adquirido até 1969;
  • Se você utilizar todo o valor de venda na compra de outro imóvel dentro do prazo de até 180 dias.  Mas atenção, caso o valor da venda não seja aplicado integralmente na compra do imóvel, será calculado o imposto proporcional à sobra.

Quando há desconto sobre a contribuição?

Quanto mais tempo o contribuinte ficar com o imóvel, mais ele terá direito a desconto. Além disso, existem outras situações em que esse benefício pode ser concedido. Veja:

  • Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988;
  • Imóveis de herança;
  • Comissão de corretagem e gastos com escritura e registro. Lembre-se de guardar todos os recibos e comprovantes;
  • Reformas e benfeitorias que você realizou no imóvel. Neste caso é importante que você providencie algum tipo de documentação que comprove o feito. Estes gastos devem ser adicionados ao valor do imóvel, o que aumenta o custo de aquisição e diminui o lucro. Trata-se de um instrumento para diminuir o percentual de imposto a ser pago, já que o imóvel teria sido valorizado em função da possível reforma.

Como “escapar” do imposto sobre lucro imobiliário?

As únicas formas de escapar do imposto sobre o lucro imobiliário são as condições que já citamos. 

A mais comum é a utilização de todo o valor da compra do imóvel anterior em outro investimento do mesmo porte dentro do período de até 180 dias. 

Imposto sobre lucro imobiliário: não tem mistério

Como você pode perceber, não há muito mistério no Imposto sobre lucro imobiliário.

Basta baixar o programa no site da Receita Federal, preencher as informações de compra e de venda e deixar que o próprio sistema faça o cálculo para você. 

Ao fazer um negócio desse tipo, não deixe de cumprir com as suas obrigações e evite dores de cabeça lá na frente.

É muito importante que você tenha esse tipo de obrigações em dia para que seus próximos negócios não sejam prejudicados. 

E por falar em negócios, será que agora é um bom momento para comprar ou investir em imóveis? Veja a opinião de especialistas neste artigo e tire todas as suas dúvidas. 

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