Escritura, matrícula e registro de imóvel: Quais são as diferenças e como emitir cada documento

A compra ou venda de um imóvel aqui no Brasil não se resume a uma simples troca do dinheiro pelo bem.

Diferente de uma compra mais simples, como, por exemplo, a aquisição de um computador, a comercialização de um imóvel necessita de alguns documentos importantes para ser consolidada.

Estamos falando aqui de uma transação de grande valor e de um objeto que não é uma simples mercadoria, mas sim parte da estrutura social do município, ou seja, usufrui dos serviços públicos (como saneamento básico e iluminação).

Geralmente, as principais dúvidas envolvem a documentação para compra e venda.

Dentre os documentos utilizados na comercialização de imóveis três são muito importantes:

• A escritura;
• O registro;
• E a matrícula do imóvel. 

Muita gente pensa que escritura e registro de imóvel é a mesma coisa, ou acredita que apenas o registro de compra e venda é essencial para fazer uma transação de um imóvel.

O objetivo hoje é tirar todas as suas dúvidas e deixar esse assunto o mais claro possível, a fim de facilitar a sua compra ou venda de um bem tão importante. Confira!

O que é a escritura do imóvel

Escritura de um imóvel é o documento que tem como principal finalidade registrar a intenção dos dois participantes (comprador e vendedor) de realizar uma transação. A escritura serve para tornar pública a transação. 

O registro em cartório serve tanto para fazer com que a transação se torne uma informação pública quanto para analisar o acordo e as regras perante as leis.

Quando a compra é feita à vista, a escritura deve ser feita imediatamente, já que está tudo pronto para fazer a “troca” entre o bem e o valor dele em espécie.

Porém, quando o imóvel é adquirido por meio de um financiamento, o contrato firmado com o banco faz esse papel de escritura, assumindo duas funções:

1. Formalizar as obrigações de ambas as partes no acordo de compra do imóvel;
2. Efetivar e registrar a vontade do comprador e do vendedor de fazer o negócio.

O que é escritura pública e instrumento particular?

A escritura pública é o documento que é gerado e registrado em cartório, como abordado no tópico acima.

Já o instrumento particular é um contrato de compra e venda, que pode ser assinado entre as partes (com necessidade de 2 testemunhas) para confirmar o negócio.

Apesar de não ser lavrado em cartório, o instrumento particular também tem validade jurídica, porém, quando o valor do imóvel ultrapassa 30 vezes o valor do salário mínimo, o artigo 108 do Código Civil recomenda que seja feita a escritura pública para sacramentar a compra e venda. 

Como fazer a escritura do imóvel?

A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas (também conhecido como Tabelionato), não havendo necessidade de ser feita na cidade onde o imóvel está localizado.

Para fazer a escritura, é preciso ter algumas documentações em mãos. Acompanhe abaixo:

Escritura para Pessoa Física

Para realizar uma escritura em nome de Pessoa Física, será necessário apresentar:

1. RG e CPF;
2. Certidão de nascimento (para pessoas solteiras);
3. Certidão de casamento atualizada (para os casados);
4. Certidão de óbito do cônjuge, em caso de pessoas viúvas (também é preciso que a certidão de casamento tenha a averbação do óbito);

A parte interessada em fazer a escritura também deve declarar sua profissão e seu endereço.

Todas as informações sobre emprego e moradia precisam ter comprovações com, no máximo, 60 dias de validade anterior ao dia do registro (ex: não será considerado como comprovação de endereço uma conta de luz que tenha sido encaminhada para você há mais de 2 meses).

Escritura para Pessoa Jurídica

Se a escritura for realizada em nome de Pessoa Jurídica, os documentos necessários serão:

1. CNPJ;
2. Contrato Social ou última declaração contratual consolidada;
3. Estatuto Social da Empresa;
4. Ata constitutiva da diretoria atual da instituição;
5. RG e CPF, declaração de profissão e endereço da Pessoa Física que age como representante da Pessoa Jurídica. 

Informações do imóvel

Seja para PF ou PJ, a escritura do imóvel sempre deve ter as seguintes informações:

1. Declaração do valor do imóvel;
2. Declaração de quitação de condomínio (para apartamentos e casas localizadas em condomínios);
3. Certidão negativa de débitos (expedida pela Prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado);
4. Carnê do IPTU;
5. Certidão de regularidade fiscal do imóvel (emitida pela Receita Federal);
6. Certidões de ônus a ações (expedida em, no máximo, 30 dias antes);
7. Matrícula do imóvel.

Por fim, não se esqueça que o valor da escritura varia no Brasil de acordo com o Estado e/ou Município. Além disso, costuma haver o recolhimento do ITBI, que é o Imposto cobrado sobre a transmissão de imóveis. 

O que é a matrícula do imóvel

Ali no item nº7 do tópico anterior você pôde perceber que a matrícula é parte essencial para realizar a escritura do imóvel.

O objetivo da matrícula de um imóvel é registrar toda a história oficial daquela propriedade. 

De modo simples, podemos dizer que a matrícula é como o diário do imóvel. Nela estão contidas informações como:

1. Data de construção;
2. Engenheiro responsável pela obra;
3. Nome dos proprietários;
4. Reformas, ampliações ou reduções na metragem quadrada construída;
5. Histórico de disputas judiciais envolvendo o imóvel.

Quando se fala em imóvel irregular aqui no Brasil, a referência são os imóveis sem matrícula, que não oferecem às autoridades responsáveis todas essas importantes informações. 

A matrícula não serve somente para fazer um registro histórico do que o imóvel já passou, mas sim para proteger compradores contra possíveis irregularidades.

Com base na matrícula, um interessado pode optar por prosseguir ou não com a compra, já que ele tem a possibilidade de analisar toda a biografia do imóvel, inclusive se ele está regularizado ou não. 

Como fazer a matrícula do imóvel?

A matrícula é aberta automaticamente quando ocorre o primeiro registro do imóvel.

Sendo assim, não se trata de ir a um cartório e pedir para que a matrícula seja feita, já que ela surge obrigatoriamente no registro ou em casos como fusão de imóveis e averbação (quando não houver espaço no livro de transcrição).

O que o proprietário pode fazer é requerer uma matrícula atualizada de seu imóvel no cartório onde ele está registrado, a fim de apresentar para outra parte interessada todo o histórico daquele bem. 

O que é o registro do imóvel

O registro é o documento que faz a transferência definitiva da posse (também conhecida como titularidade) do imóvel.

Após o registro, o comprador passa a ser o responsável pelo bem, ou seja, deverá pagar o IPTU e poderá realizar alterações como reformar o imóvel e até mesmo vendê-lo para um outro interessado.

O registro é feito após a emissão e a assinatura da escritura do imóvel, e precisa ser realizado em um Cartório de Registro.

Vale ressaltar que, em caso de financiamento para compra do imóvel, o registro só pode ser feito após o comprador quitar todas as parcelas, já que, antes da quitação, o bem fica alienado à instituição financeira.  

É importante que você saiba que cada imóvel pertence à uma região específica, que é atendida por um cartório de registro, sendo assim, diferente da escritura, o registro precisa ser feito no cartório determinado.

Como fazer o registro do imóvel

Para efetuar o registro, é preciso ter em mãos os seguintes documentos:

1. Certidão de débitos do IPTU;
2. Cópia do título aquisitivo;
3. Certidão de propriedade;
4. Certidões negativas dos cartórios de protesto e da prefeitura municipal;
5. Escritura;
6. Matrícula;
7. RG e CPF do requerente;
8. Certidões de casamento, nascimento e/ou óbito do cônjuge (igual ao requerido para a escritura).

Afinal, qual é a diferença entre escritura e registro de imóvel?

Escritura e registro de imóvel não são a mesma coisa.

A escritura serve para lavrar a transação e colocá-la sob a ótica da legislação brasileira e sob conhecimento das autoridades responsáveis. 

Já o registro serve para sacramentar de vez a transferência da propriedade para o novo comprador. Ela necessita da escritura e da matrícula para ser feita, e é um documento imprescindível.

Somente o registro da escritura é que vai conceder a propriedade definitiva ao novo dono.

Após a escritura ser feita, caso não seja feito o registro, o novo proprietário terá apenas a posse e o uso do imóvel, porém, oficialmente falando, o imóvel segue sendo uma propriedade do antigo dono. 

Por essa razão, é indispensável para qualquer pessoa que faça a compra de um imóvel executar o registro dessa compra no cartório.

Conte sempre com um especialista

Como você pôde acompanhar neste artigo, é preciso conhecer bem a diferença entre esses três documentos para não cometer nenhum deslize na hora de comprar ou vender um imóvel. 

Mas isso não significa que você precisa deter todo o conhecimento sozinho.

Um corretor de confiança pode ser essencial para te ajudar nas melhores escolhas e na identificação de irregularidades em um imóvel que você deseja.

O suporte de um corretor de imóveis vai além de provar que escritura e registro não são a mesma coisa. Com a ajuda de um especialista, você elimina riscos desnecessários na hora de comprar seu imóvel. 

Em alguns casos, como no momento de redigir o contrato de compra e venda, a presença de um advogado especializado em direito imobiliário também pode ser fundamental, o que demonstra como é essencial ter pessoas gabaritadas para que tudo seja executado com perfeição. 

Por razões ainda não muito claras, muita gente menospreza esse tipo de cautela, como se comprar um imóvel fosse igual à comprar um novo telefone celular, o que, como você viu até aqui, é bem diferente. 

Lembre-se que estamos falando de uma compra que envolve milhares de reais, o que pode ser a economia de toda uma vida ou parte dela, e todo cuidado é essencial para que não ocorram situações muito constrangedoras e prejuízos desnecessários.